أساسيات نجاح الأستثمار العقاري, ينظر العديد من المستثمرين اليوم إلى العقارات كطريقة لتوليد عوائد طويلة الأجل والتنويع بعيدًا عن سوق الأوراق المالية المتقلبة بشكل متزايد,أساسيات نجاح الأستثمار العقاري
ينظر العديد من المستثمرين اليوم إلى العقارات كطريقة لتوليد عوائد طويلة الأجل والتنويع بعيدًا عن سوق الأوراق المالية المتقلبة بشكل متزايد
يمكن أن يؤدي فهم كيفية عمل الاستثمار العقاري إلى جانب التعليم والوقت والجهد إلى نجاح طويل الأمد فيما يلي أساسيات للاستثمار العقاري لمساعدتك في توسيع نطاق محفظة العقارات المؤجرة وتنميتها
في حين أن هناك الكثير من الفرص المحتملة في مجال العقارات قد يكون من الصعب معرفة من أين تبدأ لهذا السبب قمنا بتجميع هذه القائمة المكونة من6 أساسيات للاستثمار العقاري لجعل قراراتك الاستثمارية أسهل قليلاً
اساسيات الاستثمار العقاري
1 دراسة دورات السوق العقاري
تاريخياً تتحرك أسواق العقارات من خلال 4 دورات متميزة على مدى 18 عامًا في المتوسط كما يوضح هذا التقرير من جامعة هارفارد فإن دورات سوق العقارات الأربع هي:
1. التوسع مع تجاوز الإشغال المتوسطات طويلة الأجل وندرة العقارات وارتفاع الإيجارات
2.يحدث فرط العرض عندما تؤدي الزيادات المستمرة في الإيجارات والأسعار إلى ارتفاع الوظائف الشاغرة والممتلكات غير المباعة بسبب عدم القدرة على تحمل التكاليف
3.يحدث الركود عندما تنخفض معدلات الإشغال إلى ما دون المتوسطات طويلة الأجل مما يؤدي إلى انخفاض الإيجارات في حين يأتي العرض الجديد إلى السوق في نفس الوقت
4.يبدأ الاسترداد عندما يشتري المشترون عقارات بأسعار أقل من السوق ويستفيد المستأجرون من إيجارات ميسورة التكلفة حتى مع وجود القليل من المخزون الجديد قيد الإنشاء أو عدم وجوده على الإطلاق
لاحظ أن كل مرحلة من مراحل دورة سوق العقارات تؤثر على التدفق النقدي والتقدير وحقوق الملكية بشكل مختلف على سبيل المثال مع انتقال السوق من التوسع إلى زيادة العرض قد تبدأ العقارات ذات المديونية المفرطة في الحصول على تدفق نقدي سلبي إذا كانت أسعار الإيجار بحاجة إلى خفض
2 اختيار استراتيجية الاستثمار العقاري المناسبة
غالبًا ما يتم تصنيف استراتيجيات الاستثمار العقاري على أنها نشطة أو سلبية على الرغم من أن كلمة “سلبي” مضللة لأن هناك دائمًا عمل مطلوب من جانب المستثمر
تشمل الأمثلة على استراتيجيات الاستثمار العقاري النشطة البيع بالجملة الإصلاح والوجه القرصنة على المنازل التلاعب بالطيور لمستثمر آخر والإدارة الذاتية لممتلكات مستأجرة لعائلة واحدة (SFR)
من ناحية أخرى تشمل استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يُعتقد عادةً أنها سلبية (أو أقل نشاطًا) الاستثمار كشريك صامت في شراكة عقارية محدودة (LP) وشراء أسهم في صندوق استثمار عقاري (REIT) وتوفير رأس المال للإقراض الخاص أو الاستثمار في عقار إيجار طويل الأجل أو قصير الأجل (STR) يتولى إدارته مدير عقارات محلي محترف
3 الشراء والتملك له فوائد كبيرة
الاستثمار العقاري بالشراء والاحتفاظ هو استراتيجية تستخدم لتوليد إيرادات إيجارية متكررة وتدفق نقدي ومكاسب طويلة الأجل من الارتفاع مع المساعدة في حماية المستثمر من التقلبات الدورية في سوق العقارات
وفقًا لتقارير مجلس الاحتياطي الفيدرالي ارتفع متوسط سعر بيع المنازل المباعة في الولايات المتحدة من 171 100 دولار في الربع الرابع من عام 2001 إلى 408 100 دولار في الربع الرابع من عام 2021 بزيادة قدرها 239٪ تقريبًا على مدار 20 عامًا ومع ذلك خلال فترة العشرين عامًا تلك كانت هناك مرات عديدة انخفضت فيها أسعار المساكن ركب المستثمرون الذين يشترون ويحتفظون على المدى الطويل صعودًا وهبوطًا بينما قد يصاب المستثمرون على المدى القصير بالذعر والبيع بخسارة
4 حدد أفضل موقع ممكن
لقد سمعنا جميعًا أن العقارات تدور حول الموقع والموقع والموقع ينطبق هذا المفهوم على كل من مستوى السوق والحي كقاعدة عامة شهدت العديد من مدن Sun Belt الأصغر ذات الاقتصادات المحلية القوية والطقس الجيد نموًا في عدد السكان أعلى من المتوسط ونموًا للوظائف في السنوات الأخيرة مما أدى إلى زيادة الطلب على تأجير العقارات وفقًا لموقع RealWealth com فإن أفضل 21 مكانًا لشراء العقارات المؤجرة من أجل التدفق النقدي والتقدير في عام 2022 تشمل ألبوكيرك وبرمنغهام وشارلوت وهيوستن وأورلاندو وتامبا
بعد تحديد مدينة للاستثمار فيها تعد أداة تقييم حي روفستوك موردًا جيدًا ومجانيًا لمساعدتك على فهم المخاطر والمزايا الخاصة بالحي بشكل أفضل استنادًا إلى سمات مثل جودة المنطقة التعليمية وقيم المنزل
5 يمكن أن تعزز الرافعة المالية
يمكن استخدام الاستخدام المحافظ للرافعة المالية (المعروف أيضًا باسم “استخدام أموال الآخرين”) لتعزيز عائدات العقارات للتوضيح افترض أن المستثمر لديه رأس مال قيمته 250 ألف دولار للاستثمار وأن هذه الأموال استخدمت في شراء عقار إيجار واحد إذا كان التدفق النقدي قبل خصم الضرائب بعد المصروفات هو 15000 دولار في السنة فإن العائد النقدي على النقد سيكون 6٪:
النقد على العائد النقدي = التدفق النقدي السنوي قبل خصم الضرائب / إجمالي النقد المستثمر
15000 دولار / 250000 دولار = 0 06 أو 6٪
افترض الآن أن مستثمرًا استخدم فقط 30 ألف دولار من رأس المال البالغ 250 ألف دولار كدفعة أولى على أحد ممتلكات SFR إذا تم شراء عقار الإيجار بمبلغ 120 000 دولار أمريكي وكان للعقار تدفق نقدي سنوي قبل الضريبة يبلغ 2400 دولار أمريكي (بعد دفع مصاريف التشغيل ودفع الرهن العقاري) فإن العائد النقدي على النقد سيكون 8 ٪ سنويًا – وسيظل المستثمر يحتفظ به 220 000 دولار أخرى لفرص الاستثمار الأخرى
6 العقبات طبيعية
في الاستثمار العقاري ، وفي الحياة بشكل عام ، لا تسير الأمور دائمًا وفقًا للخطة. يدرك أنجح المستثمرين أن العقبات حتمية ، ويسعون جاهدين للبقاء هادئين ومكتسبين.
السماح للعواطف بالخروج عن السيطرة مثل إنفاق المزيد على الممتلكات أثناء حرب المزايدة يمكن أن يكلف المستثمر الوقت والمال هناك دائمًا صفقات جيدة يجب إجراؤها عندما يكون المستثمر مستعدًا للمثابرة والاستمرار في البحث عن صفقة تتناسب بشكل أفضل مع استراتيجية الاستثمار والأهداف طويلة الأجل
7. قم دائمًا بتشغيل الأرقام
من المهم تشغيل الأرقام باستخدام حسابات مختلفة للتنبؤ بالعائدات المحتملة من عقار مؤجر تتضمن بعض المقاييس الشائعة التي يستخدمها مستثمرو العقارات ما يلي:
نقد متدفق
نسبة النقد على النقد
معدل الحد الأقصى
العائد الإجمالي
العائد السنوي
عودة كاملة
يمكنك استخدام محلل تأجير العقارات المجاني في هذه المقالة للتنبؤ بالعودة المحتملة للعقار. ما عليك سوى إدخال بعض المعلومات لعرض مقاييس العائد الرئيسي على الاستثمار (ROI) ، بما في ذلك التدفق النقدي والعائد النقدي على النقد وصافي الدخل التشغيلي ومعدل الحد الأقصى